¿Vivir endeudado por varios años más de lo previsto a cambio de un alivio al bolsillo en medio de la crisis? ¿O “ajustarse el cinturón” al máximo para seguir pagando cuotas cuyo peso en el presupuesto creció mucho?
En ese dilema está por estos días la mitad de las casi 110 mil familias de todo el país que accedieron a la casa propia con préstamos hipotecarios en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). Es decir, los que ajustan mes a mes los pagos y el total de la deuda según el índice oficial de inflación.
Sucede que, por el pico inflacionario reciente, las cuotas les aumentaron mucho más que los sueldos. Tanto que ya pueden activar, si lo desean, una cláusula “de emergencia” para conseguir una reducción, extendiendo hasta 25% el plazo de devolución original. Por ejemplo, pasando de 20 años a 25, o de 30 a 37 y medio.
Los pagos de estos préstamos indexados se dispararon casi un 27% en los últimos 6 meses y acumulan un 49,6% en los últimos 12. Así, por ejemplo, una cuota que a fines de 2017 era de $ 7.614 pasó a $ 11.181 en diciembre pasado, y ya se fue a $ 12.110. Y quien había empezado pagando $ 19.237 en junio de 2018 ahora abona $ 27.258 al mes.
Para poder usar la cláusula de extensión de plazo, sin embargo, lo que exige la “letra chica” es que la cuota se haya vuelto al menos 10% mayor que el valor que tendría si se hubiera actualizado, desde el inicio, según el índice de salarios del Indec. “La extensión de plazo es un derecho del deudor si ocurre el desfasaje entre la UVA y el índice de salarios”, remarcan desde el gobierno nacional.
Lo que paso este mes es que, al oficializarse el último dato de salarios (el de diciembre), la brecha entre cuotas y sueldos volvió a crecer. E hizo que unos 55 mil deudores pasaran a estar habilitados a reclamar el recálculo, según una estimación oficial . Hasta hace dos meses aún ninguno cumplía ese requisito.
Según los datos oficiales, por ejemplo, durante 2018 los sueldos registrados subieron 30,4% y las cuotas, un 46,8%: una brecha de 16,6 puntos. Y todos los que sacaron su crédito a fines de 2016 se hallaron 24 meses después con cuotas 79,9% mayores, frente a salarios actualizados en promedio 15 puntos menos (un 64,9%).
Cuando la cuota de un cliente rompe la barrera de “los salarios más un 10%”, su banco está obligado a avisarle que tiene la chance de tramitar el recálculo. Esas cartas ya fueron enviadas, dicen en las entidades. Pero por ahora, aunque hubo consultas, muy pocos decidieron avanzar.
En el Banco Provincia, por ejemplo, desde febrero decidieron ofrecer la extensión a 18 mil deudores de hipotecarios UVA, cumplan o no con la brecha requerida entre la cuota y los salarios. Pero entre todos ellos, cuentan, sólo 539 fueron al banco a asesorarse y 215 optaron por el mecanismo: un 1,2%.
En el Ciudad, referente histórico en este rubro, un 40% de los 10 mil hipotecarios UVA otorgados quedó en condiciones de usar la cláusula. “Les hemos remitido una comunicación recordándoles la posibilidad, pero ninguno la ha solicitado”, explican. En el Nación, el otro gran banco público, prefirieron no brindar información sobre el tema.
“Si bien estamos recibiendo consultas por extensión de plazo, hasta el momento sólo contamos con un pedido formal”, agregan en el Banco Hipotecario, donde notan que el mayor desfasaje entre cuotas y sueldos se dio para quienes tomaron los préstamos entre agosto y noviembre de 2017.
En el Macro, el 50% de la cartera de clientes con hipotecarios UVA puede ya activar el “gatillo”, pero sólo el 5% de los que recibieron el aviso consultó, y dentro de ese reducido universo 1 de cada 2 optaron por extender, detallaron.
En otro gran banco privado, en tanto, dijeron que hubo “muchas consultas”, pero que hasta ahora ninguno de los 3.300 clientes habilitados decidió extender.
Uno de los motivos por los que la opción no termina de convencer a los deudores es que no logra una reducción muy notoria en la cuota. “Cada caso requiere un análisis particular. Hay deudores muy necesitados que aún con una mínima reducción pueden mejorar su situación para llegar al pago de la cuota y otros que se acercan a consultar para evaluar cuanto bajaría la cuota si adhirieran a la extensión, y al resultarles poco significativo desestiman esta alternativa“, explican en el Macro.
“En general, el uso de la cláusula es más beneficioso en los créditos con plazos menores (10 años) y otorgados hace más de 18 meses. En ese caso, puede llegar al 18%. Pero en los más largos el impacto es menor, cercano al 11%”, calculan en el Provincia.
En esa línea, en el Hipotecario ejemplifican que, con el recálculo, en un crédito a 10 años, la cuota puede bajar de $ 19.887 a $ 16.921, un 15%, extendiendo el plazo en 30 meses. Mientras que, en uno a 30 años, puede pasar de $ 12.644 a 12.144, sólo un 4% menos, a cambio de pagar por 7 años y medio más. “Esto se debe a que, como los créditos originales fueron tomados a un largo plazo, el sistema de amortización francés, al extender aún más el plazo, no genera beneficio de una mayor reducción de cuota”, explican.
Otro caso, aportado por expertos del Ciudad. En un préstamo UVA a 10 años, extendiendo el plazo dos años y medio (un 25%) es posible pasar de una cuota de $ 18.286 a otra de $ 15.306, es decir, 16,3% menor.
Extender o no extender, esa es la cuestión
“Si las finanzas familiares se deterioraron mucho, estás contra las cuerdas y no queda otra forma de cumplir, habrá que usar la cláusula. Pero, si no, mientras se pueda seguir pagando, es mejor hacer el esfuerzo y no apurarse a alargar plazos. Primero, porque la cuota no baja mucho. Segundo, porque la cláusula sólo puede usarse una vez y nos quedamos sin ese recurso por si a futuro se presentara una situación peor”, opina Mariano Otálora, experto en finanzas personales.
También autor del libro Créditos UVA, Otálora considera: “De todos modos, en la generalidad de los casos, los deudores están enfrentando una mayor exigencia, pero no deberían estar en peligro de no poder pagar más, porque al darles el préstamo el banco verificó que la cuota no representara más de un 25% de los ingresos. Y en la situación actual, aunque esa relación pueda haber aumentado, no lo hizo de manera exorbitante. Lo que sí ocurrió es que, además de la cuota hipotecaria, a las familias le aumentaron mucho un montón de otros gastos, como los de la luz, el gas y otros servicios.
Para Martín Tetaz, economista, la extensión de plazo es una cláusula que está pensada, y debe considerarse, como “una válvula de escape” para cuando realmente no es posible pagar más la cuota. “Es una medida de última instancia para no perder la vivienda, estirando el plazo para obtener una cuota un poco más baja”, opina.
A su entender, en los casos en los que el hogar perdió ingresos, por ejemplo porque algún miembro quedó desempleado, esta cláusula puede resultar “muy útil”, porque el peso de la cuota sobre el presupuesto familiar pudo haber subido mucho. “Y aunque se esté ampliando el plazo, siempre estará luego la posibilidad de que adelantar cuotas, ante un mejoramiento de la situación”, agrega.
Los sacrificios para no caer en mora
Según Perla Figueroa, referente del colectivo de “Hipotecados UVA” autoconvocados de la Provincia de Buenos Aires, los deudores están resistiendo. “Esta cláusula -dice- estaba prevista para los últimos años del crédito y no nos alivia en absoluto, porque las cuotas te bajan muy poco y tenés que cargarte 7 años más de deuda. Para colmo, en este contexto de alta inflación, en tres meses vas a estar pagar otra vez lo mismo, o incluso más”.
El Gobierno destaca que por ahora la morosidad de estos créditos es casi nula: 0,25%. “Hoy no hay un problema de mora en los pagos. El sistema financiero hoy tiene una de las tasas de irregularidad (atraso mayor a tres meses) más bajas desde que el Banco Central comenzó a publicar en 2006: 0,25%. Si pensamos en un total de 109.000 créditos UVA otorgados, esto representa a 277 deudores o 1 de cada 396″, aseguran las fuentes oficiales.
Pero, según Figueroa, ese cumplimiento que se sostiene requiere de un sacrificio cada vez mayor para ser posible. “Das de baja servicios, pasás a un plan más barato el celular, usás menos el auto, suspendés actividades de los chicos, algunos hasta han tenido que cambiarlos de colegio… pero todo tiene un límite. Nos preocupa que, de seguir esto así, no nos quede más opción que dejar de pagar”, cierra.
Hay seis proyectos para limitar las subas por ley, pero el Gobierno se opone
El sistema de préstamos hipotecarios atados a la inflación, creado en 2016, sólo previó la cláusula de extensión de plazo para proteger al deudor en épocas de crisis donde los precios se disparan y el poder adquisitivo se derrumba. Para el Gobierno, esta previsión alcanza. Pero distintos sectores opositores impulsan proyectos de ley que buscan darle a la gente una mayor seguridad. En el Congreso Nacional ya hay seis iniciativas presentadas en este sentido.
La más antigua, elaborada por el diputado Marco Lavagna en 2017 y apoyada por el Frente Renovador, propone que las cuotas pasen a indexarse según el índice de salarios oficial, y crea un fondo compensador para que los bancos sigan cobrando como si se ajustaran por inflación.
“Cada mes que la inflación le gana a los salarios, crece la necesidad de una solución. Hay varias alternativas técnicas, hay que avanzar en una solución a largo plazo, ya que son créditos a 15, 20, 30 años, y a dos del inicio ya están en crisis”, critica Lavagna.
También crea un fondo compensador, con aportes del Estado, un proyecto firmado en septiembre por Miguel Pichetto y otros 14 senadores justicialistas. Su idea es que la extensión de plazo pueda hacerse si la inflación supera en un 5% a los sueldos (hoy es 10%), que desde entonces el ajuste se haga según los salarios, y que luego, sólo en años de bonanza, la gente pague un recargo del 1,5% para devolverle al fondo el beneficio obtenido.
En paralelo, 21 diputados kirchneristas sumaron en julio un proyecto que ordena ajustar las cuotas por inflación o por el coeficiente salarial, siempre “el que resulte menor”.
Mientras, el diputado Andrés Zottos, del peronismo salteño, propuso que las cuotas de los hipotecarios Procrear no puedan afectar más del 30% del ingreso familiar. Y que, si lo hacen, el Estado Nacional subsidie la diferencia. Además, prohíbe los remates y desalojos sobre quienes tienen hipotecas UVA y hayan caído en mora por efecto de la indexación.
Otro proyecto, de la diputada Adriana Nazario, limita la suba de cuotas al Índice de Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables. Y otra, de su par José Luis Gioja, ata los pagos al índice de salarios.
Hasta ahora, el oficialismo no facilitó el avance de estos proyectos y la posición del Gobierno pareciera ser que la modalidad no necesita mejoras. Ante la consulta de Clarín, en la Secretaría de Vivienda de la Nación destacan, en ese sentido, que “el sistema funciona y soportó la crisis de 2018”.
“La cantidad de deudores con atrasos en el pago sigue en niveles históricamente bajos y es aún menor en los deudores de créditos UVA”, remarcan en el organismo.
Y agregan: “Seguimos creyendo que la UVA es el mejor mecanismo para que cada vez más gente acceda a la casa propia. La inestabilidad cambiaria frenó la demanda, pero estamos convencidos de que, con la estabilidad macroeconómica y la mejora del salario, el crédito hipotecario volverá a ser una posibilidad para las familias”.
